Direito Registral

Os registros públicos desempenham um papel fundamental na sociedade, garantindo a autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos. A Lei 6.015/1973, conhecida como Lei de Registros Públicos (LRP), estabelece o regime para esses serviços, com o objetivo de dar publicidade aos atos registrados e evitar a alegação de desconhecimento. Os registros públicos englobam diversas áreas, como o registro civil de pessoas naturais, o registro civil de pessoas jurídicas, o registro de títulos e documentos e o registro de imóveis.

O registro civil de pessoas naturais abrange atos relacionados a indivíduos, como nascimento, casamento, óbito, emancipação e interdição. Já o registro civil de pessoas jurídicas é responsável pelo registro de sociedades não comerciais, associações, fundações, entre outros, sendo que as sociedades comerciais são registradas na Junta Comercial. O registro de títulos e documentos engloba a publicidade de documentos e títulos determinados por lei, como penhores e alienação fiduciária em garantia. Por sua vez, o registro de imóveis tem como objetivo tornar pública a aquisição de direito real sobre um imóvel.

É importante destacar que os registros públicos não devem ser confundidos com tabelionatos. Os tabelionatos têm a função de lavrar documentos públicos, como escrituras de imóveis, enquanto os registros públicos visam à publicidade e eficácia erga omnes dos atos jurídicos.

Há princípios fundamentais regem os registros públicos. O princípio da publicidade garante que os atos registrados sejam conhecidos pela coletividade, possibilitando que um direito seja oponível contra todos. Já o princípio da presunção de fé pública atribui às informações do registro público uma presunção de veracidade, presumindo-se que o titular do direito registrado é a pessoa indicada. No entanto, essa presunção pode ser afastada mediante prova em contrário. É importante ressaltar que em alguns países, como a Alemanha, adota-se o sistema cadastral de registro, no qual a presunção de propriedade é absoluta, não admitindo prova em contrário.

Segundo o professor Luiz Guilherme Loureiro, de acordo com “o princípio da continuidade, os registros devem ser perfeitamente encadeados, de forma que não haja vazios ou interrupções na corrente registrária. Em relação a cada imóvel deve existir uma cadeia de titularidade à vista do qual só se fará o registro ou averbação de um direito se o outorgante dele figurar no registro como seu titular (…) O trato sucessivo é um mecanismo técnico que tem por objetivo manter o enlace ou a conexão dos registros, mediante a ordem regular dos sucessivos titulares registrais de modo a garantir uma continuidade perfeita dos assentos em relação ao tempo, sem nenhum salto. Dessa forma, procura-se garantir que todos os atos aquisitivos, modificativos ou extintivos de direitos reais relativos a um determinado imóvel constem de sua matrícula, com a finalidade de refletir o histórico jurídico de cada imóvel matriculado.”

No procedimento de registro de imóveis, o título é prenotado, garantindo a ordem de preferência na chegada. O oficial do registro de imóveis realiza a qualificação do título, verificando se o mesmo preenche as condições para o registro. Caso o título apresente vícios ou deficiências, o registro não será realizado, e o interessado receberá uma nota de devolução indicando as razões da recusa. Nesse caso, o interessado tem a opção de desistir do registro, sanar os vícios apontados ou, caso discorde da recusa, pode suscitar uma dúvida.

A suscitação de dúvida consiste em um procedimento administrativo no qual o registrador apresenta a dúvida ao juiz corregedor permanente do cartório, solicitando o esclarecimento das questões suscitadas. O juiz irá analisar a dúvida e emitir uma sentença administrativa. Contra essa sentença, cabe recurso de apelação.

Destarte, para o Ministério Público, as atividades relacionadas aos registros públicos são de extrema relevância, uma vez que estão diretamente ligadas às suas funções finalísticas de defesa da ordem jurídica, dos interesses sociais e individuais indisponíveis. A atuação do Ministério Público na fiscalização e no acompanhamento dos serviços de registro contribui para garantir a regularidade, a transparência e a eficiência dessas atividades.